¿»Mercado de compradores» significa «No compremos»?
MERCADO DE COMPRADORES
«Un mercado que tiene más vendedores que compradores. Los bajos precios son el resultado de este exceso de oferta sobre demanda. También llamado mercado blando. Lo contrario del mercado del vendedor».
Muchos clientes me preguntan si el mercado inmobiliario español está experimentando un llamado mercado de compradores ahora. La respuesta que doy es que creo que este es el caso, pero no en toda España y también solo para las personas que realmente quieren ser compradores.
¿Por qué decir esto? Parece que la gente está confundiendo la idea de un mercado de compradores, como se definió anteriormente, donde la presencia de más vendedores que compradores coloca al comprador en una posición fuerte, con una situación en la que se espera que los vendedores negocien caídas de precios en un 30 o 40% adicional. Y luego no comprar. La lógica presentada es que si estuvieran dispuestos a dejar caer tanto, entonces probablemente bajarán.
¿Es este un comportamiento realista en la infame situación de exceso de oferta que tiene España?
Piensa en tu propia propiedad. Si tuviera prisa por vender y hubiera visto que los precios no habían aumentado en el último año, sin duda dudaría más en aumentar su precio y tal vez estaría más abierto a negociar. Pero todavía tendrías un resultado final por debajo del cual no irías. Esto es lo mismo con los vendedores españoles. Más aún en 2014, ya que el mercado es mucho más activo que en 2013, con algunas áreas como Costa Blanca reportando un repunte muy fuerte en las ventas a compradores extranjeros. Una vez que hay una actividad en el mercado, un proveedor puede arriesgarse a rechazar ofertas ahora que aceptaron hace un año.
En otras zonas, como la Costa del Sol, la oferta inmobiliaria ha sido limitada en los últimos años como consecuencia de los lamentables problemas de corrupción que sufrieron los ayuntamientos de Marbella y Estepona. Esto en realidad se tradujo en una menor oferta. Sin embargo, los precios seguían siendo artificialmente altos debido al auge que tuvo lugar entre 2001 y 2004. Estos precios tenían que bajar.
Y finalmente, lo hicieron. Si tomamos una zona como la conocida carretera de Benahavis, a las afueras de Marbella hubo desarrollos allí hace unos pocos años donde un cazador de gangas en el mundo de la propiedad española podía encontrar un apartamento por alrededor de 200,000 libras esterlinas o incluso menos.
Y estamos hablando de buena propiedad, 2 camas, 2,5 baños, aire acondicionado, calefacción central y más de cien metros cuadrados. Desarrollos como Marqués de Atalaya, Capanes del Golf y Gazules del Sol se vendieron a excelentes precios por buenas propiedades, pero muchas personas que realmente querían que se aprobara una ganga porque sentían que podía bajar. El fallecimiento de ayer es lo que hoy se pierde.
Este verano tendría suerte de encontrar algo en ese camino por ese precio, el precio promedio de un apartamento de dos dormitorios y dos baños está más cerca de 250,000 libras esterlinas.
Ahora hemos visto algunos inmuebles bancarios llamados «distressed» en lugares como el Condado de Alhama, de la empresa antes conocida como Polaris World, por 51.000 euros. Estas son gangas para cualquiera que realmente quiera un lugar para ir de vacaciones con la familia, pasar tiempo en un resort y disfrutar. Sin embargo, la gente ya mira estas ofertas con escepticismo y se sentará fuera de la ronda de ventas por la sencilla razón de que piensan que vendrá algo mejor.
La verdad es que hemos visto a más personas perder las ofertas en el último año más o menos porque habían sido «informados de manera confiable» por la prensa del Reino Unido de que estamos en un «mercado de compradores». Lamentablemente, la prensa da al público razones para entender que el Mercado de Compradores es un mercado de no comprar ahora porque los precios bajarán.
Mi consejo para los compradores es que busquen seriamente la propiedad que desean, sean sensatos con el presupuesto y cuando encuentren la propiedad que les gusta, negocien como locos por ella. No lo dejes pasar solo porque crees que podría bajar de precio. El mercado está claramente más activo ahora. Ya no es solo exageración tratar de impulsar las ventas.
Hay muchos factores que contribuyen a que el mercado se vuelva más activo. Muchos hablan de que la relación euro/libra esterlina favoreció a esta última en los últimos meses. Otros de la percepción de valor que la gente está viendo en el mercado con los nuevos cambios de precios. Otros, principalmente españoles, afirman que la gente que ahora está recordando de nuevo lo buena que es España para las vacaciones, las visitas prolongadas o incluso la jubilación.
Personalmente, creo que damos demasiado crédito a estas explicaciones macroeconómicas de lo que hacen los diferentes grupos de compra. ¿Quizás el crecimiento positivo de los compradores del Reino Unido en España es simplemente el resultado del peor invierno que los británicos han visto en décadas?
Hacer ofertas «solo para ver» no es útil para nadie. Un vendedor tiene tanto derecho como el comprador a ser tratado de manera justa. Si quieren vender, pronto volverán con contraofertas.
De cualquier manera en el mercado en lo que va de 2017 estamos viendo que las buenas propiedades se están vendiendo y los verdaderos compradores están teniendo su día en el mercado.