Le définitif « Comment … » Guide pour acheter une propriété à Barcelone

Nos clients recommandent souvent les services d’Urbane aux personnes qui envisagent d’acheter une propriété à Barcelone, non seulement en raison de notre excellent portefeuille immobilier, mais aussi parce qu’ils apprécient l’assistance et le service que nous fournissons tout au long du processus d’achat. Nous conseillons toujours à nos clients que, grâce à notre expérience, nous espérons que l’achat de leur nouvelle maison à Barcelone devrait être quelque chose de sans stress. À cette fin, nous avons estimé qu’il était fructueux d’écrire les étapes et le processus tel que nous le voyons. Ici, nous

La recherche de propriétés

Il y a un moment, un acte conscient de volonté, où nous passons de rêver d’acheter une propriété à Barcelone à la décision d’aller de l’avant et de le faire. C’est un moment passionnant et c’est quand nous commençons vraiment à évaluer les possibilités et à nous demander où nous pouvons acheter et ce que nous pouvons obtenir pour notre argent. La recherche commence généralement devant un ordinateur, armé d’un stylo et de papier.

Portails et magazines immobiliers

Au cours des dernières années, nous avons assisté à une croissance considérable des portails immobiliers. Un portail immobilier n’est pas un agent immobilier et n’est pas lié légalement de quelque manière que ce soit à des personnes proposant des biens à vendre à Barcelone ou dans toute autre partie du monde. Un portail immobilier est une « salle d’exposition » en ligne de propriétés de nombreux agents différents qui fournissent au navigateur des outils relativement avancés pour rechercher des propriétés dans différents domaines, fourchettes de prix et typologie. Il est presque impossible de dire quel portail immobilier est préférable pour trouver une propriété à vendre à Barcelone – ce que nous pouvons vous dire, c’est qu’une fois que vous avez choisi une ville ou une région, vous pouvez faire une courte liste de propriétés, puis contacter un agent.

Vous pouvez également trouver des magazines, à la fois plus directement pour la publicité des propriétés à Barcelone ou avec des articles et d’autres informations sur les propriétés à Barcelone. Tout cela est du matériel de recherche utile pour vous aider à construire une image de ce que vous recherchez.

Une chose à prendre en compte est que les portails immobiliers, en raison de leur nature en ligne, ont tendance à avoir des propriétés qui sont mises à jour régulièrement alors que les magazines montrent généralement des propriétés d’il y a au moins un trimestre.

Agences immobilières à Barcelone

Les portails de propriété ne présentent qu’une partie des propriétés que les agents possèdent réellement. Dans notre cas, chez Urbane, nous avons environ 60% de notre portefeuille sur les portails. Cela est souvent dû à des projets à court terme, tels que quatre petits projets unitaires, qui se vendront presque à notre base de données existante sans avoir à les mettre sur un portail. Pour cette raison, il est conseillé de se renseigner sur différents agents, puis d’en choisir un.

Dans un marché tel que le marché immobilier de Barcelone, la majorité des agents réputés ont accès à à peu près tout sur le marché – les exclusifs n’existent plus vraiment depuis la récession. Une fois que vous avez identifié quelques candidats potentiels, écrivez-leur et demandez-leur d’expliquer pourquoi ils peuvent vous aider. La raison pour laquelle nous conseillons aux gens de choisir un seul agent est que cet agent peut alors toujours contacter d’autres personnes pour vous avec l’avantage que le premier agent peut donner des opinions ouvertes et honnêtes sur tout. Si vous choisissez de travailler avec deux agents, chacun sera presque obligé de « mettre KO » ce que l’autre agent dit, en mettant en place des conseils contradictoires. Plus vous travaillez avec des agents, plus les histoires peuvent devenir déroutantes. Faites confiance à votre instinct et optez pour un seul agent, après tout, vous avez besoin de l’assistance professionnelle et des conseils de quelqu’un qui le fait régulièrement, sauf si vous êtes un acheteur professionnel, c’est généralement l’itinéraire le plus sûr – mais rappelez-vous que vous êtes toujours en charge et que vous prenez les décisions! Cela devrait toujours être amusant et flexible et vous n’avez pas besoin de passer à l’étape suivante jusqu’à ce que vous vous sentiez à l’aise et en sécurité sur l’étape sur laquelle vous êtes actuellement.

Sélection de la propriété à afficher

Notre conseil basé sur plus de deux décennies d’expérience est de ne pas accrocher à ce que vous allez voir avant d’arriver à Barcelone. Bien sûr, vous devez commencer quelque part, nous vous conseillons donc de regarder une situation « Monde idéal » de l’emplacement et du prix, puis d’organiser un voyage. Cependant, évitez d’essayer de planifier tout le voyage avant d’arriver car 99% des gens changent d’avis une fois qu’ils entrent en contact avec les propriétés. Essayer de prendre des décisions de propriété basées sur des photos peut être extrêmement trompeur, les arts sombres du marketing peuvent rendre les appartements moyens merveilleux, les appartements merveilleux peuvent parfois avoir une « mauvaise journée de cheveux » et ne pas être aussi beaux sur les photos et d’autres ont juste besoin d’être vus pour être compris.

Notre suggestion est généralement de se rencontrer d’abord au bureau, de passer en revue les deux ou trois premières propriétés à visiter, puis après celles-ci, arrêtez-vous et faites le point. Pourquoi ne pas déguster quelques tapas et un verre de vin ou un café tout en réfléchissant à ce que vous avez vu? Au fur et à mesure que le voyage progresse, vous embarquerez et rejetterez des options au fur et à mesure. Soyez intrépide! Rappelez-vous que si vous vous en tenez à un agent, il ne sera pas perdant du tout si vous rejetez des choses, vous ne faites que les inciter davantage à trouver la maison de vos rêves. Encore une fois, si vous êtes avec plus d’un agent, vous courez le risque que chacun d’eux frappe vos autres options pour la seule raison qu’ils ne tireront aucun avantage de la vente. Vous avez besoin de gens qui travaillent pour vous, pas contre vous ! Ce qui nous amène à la prochaine étape cruciale.

Conseils juridiques

Pour vous assurer que vous prenez les mesures les plus fermes et les plus sûres, il est essentiel de faire appel à un avocat espagnol. Nous pouvons fournir une liste d’avocats travaillant dans l’espace immobilier de Barcelone, qui sont tous pleinement qualifiés, membres du barreau de Barcelone et complètement indépendants. Nous ne recommandons pas l’utilisation d’un avocat qui est l’avocat « interne » d’un agent, même s’il facture peu. Les frais normaux pour un avocat en Espagne peuvent être de 1-1,5% plus TVA à 21%. Cela peut sembler un prix élevé, mais c’est de l’argent bien dépensé pour la tranquillité d’esprit que vous obtenez en utilisant un bon avocat.

L’avocat sera chargé de vérifier les documents de propriété du registre foncier, de réviser les différents contrats que vous devrez signer et de s’assurer que le processus est totalement, et nous voulons dire totalement, sans risque. Les principaux services fournis par l’avocat sont les suivants :

1. Vérifier les documents de propriété, confirmer que le vendeur a le droit légal de vendre et que les conditions de vente et d’achat sont correctes.
2. Demander et obtenir votre NIE – Numéro d’identification étranger. Ceci est une obligation légale et devient votre numéro d’identification auprès des autorités espagnoles.
3. Réviser les titres de propriété et assurer la liaison avec le notaire et le vendeur et leur représentant légal.
4. Si vous avez émis une procuration spécifique, l’avocat peut également ouvrir un compte bancaire pour vous et même signer les titres de propriété à votre nom pour vous éviter de faire le voyage pour signer une propriété dans laquelle vous ne pouvez pas encore rester.
5. Payez vos impôts pour vous (voir « Coûts supplémentaires » ci-dessous) et assurez-vous que votre propriété est correctement inscrite au registre foncier, etc.
6. Inscrivez vos services publics, gaz, eau et ainsi de suite.

Vous n’avez pas besoin de payer un avocat jusqu’à ce qu’il commence à travailler pour vous et, en fait, vous ne payez pas la totalité du montant jusqu’à ce que son travail soit terminé. De nombreux avocats travaillent à 50% au début et à 50% sur le taux d’achèvement. Cependant, cela peut varier.

Les étapes contractuelles

Après avoir réussi quelques propriétés à vendre à Barcelone, vous déciderez, espérons-le, que l’une d’entre elles est pour vous et que vous voudrez peut-être entrer dans l’achat lui-même. Cela commence par un document simple, qui est le document d’offre et de réservation. Nous détaillerons les étapes ci-dessous:

1. Offre et réservation: Malgré son nom, cela signifie que tout le monde à Barcelone est prêt à négocier. Nous constatons que de nombreux fournisseurs privés ne souhaitent pas recevoir trop d’offres, malgré cela, vous êtes totalement libre de faire une offre, mieux si elle est soutenue par de l’argent sérieux, puis de permettre à l’agent d’essayer de négocier un prix de vente final. Le document de réservation est essentiellement votre intention d’acheter et l’intention du vendeur de vendre et définit la feuille de route pour la signature du contrat provisoire et, finalement, les titres de propriété.
2. Contrat privé – Ceci est connu sous le nom de « Contracto de arras » en espagnol et est le moment où vous obtenez correctement les droits d’achat et le propriétaire les droits à payer. Malgré ce que certaines personnes croient, il n’y a pas de règle claire quant au montant de l’acompte payé sur « arras », n’importe quoi de 10% à 40% peut être mis ou exigé par le vendeur. Placer un dépôt plus important n’affaiblit pas votre position, il l’améliore réellement, ce qui rend beaucoup plus risqué pour un vendeur de se retirer.
3. Titres de propriété – une fois que tout a été finalisé sur le plan juridique et que toutes les parties sont satisfaites, la propriété peut vous être légalement confiée. Cela a lieu devant un notaire public et c’est à ce moment-là que vous prendrez le titre légal complet et obtiendrez les clés de votre nouvelle maison à Barcelone.

Coûts supplémentaires

Il est parfois surprenant de trouver des clients qui ne sont pas conscients des différents coûts associés à l’achat d’une propriété en Espagne. Il est essentiel de connaître ces coûts avant de commencer la recherche car cela conditionnera votre pouvoir d’achat.

Il existe quelques petites différences régionales dans l’ITP entre les régions, mais pour la base de cet article, axé sur l’achat d’une propriété à Barcelone, nous donnerons les chiffres pour la Catalogne.

Les coûts associés à l’achat d’une propriété à Barcelone sont faciles à comprendre et ne varient que selon que la propriété est une propriété neuve ou une propriété d’occasion. Cependant, il y a une différence d’environ 1,5% et nous recommandons généralement de budgétiser environ 14% en plus du prix de la propriété. Pour vous aider, voici une ventilation complète des coûts associés.

Nouvelle construction, propriété

Les nouvelles propriétés de construction entraînent les coûts associés suivants:

1. TVA espagnole, appelée IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido – le même nom qu’en anglais). C’est la même chose dans toute l’Espagne et est actuellement à 10%.
2. Actos Juridicos Documentados (AJD) – il s’agit essentiellement de la « mise en place » de la propriété en ce qui concerne la paperasse gouvernementale et est actuellement de 1,5%
3. Notaire – 1% env. Il s’agit d’un chiffre approximatif qui est généralement d’un peu moins de 1%. Prévoyez un budget de 1% pour être sûr.
4. Avocat – comme déjà suggéré, il est préférable de prévoir un budget de 1% à 1,5% pour votre représentant légal.
5. Droit de timbre hypothécaire – si vous envisagez d’obtenir une hypothèque espagnole, prévoyez jusqu’à 1% pour cela.

Total pour une propriété neuve: 14% (en supposant que vous optez pour un avocat à 1,5%). Ajoutez environ 1% si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire.

Propriété d’occasion

Pour une propriété d’occasion, il y a peu de différence, sauf que la taxe principale qui est prélevée n’est pas la TVA mais une taxe appelée ITP. Comme la propriété a déjà subi sa toute première inscription au registre foncier, il n’y a pas de paiement d’AJD. Les coûts sont les suivants :

1. ITP: Impuesto sobre transferencias patrimoniales: Il s’agit d’une taxe imposée sur le transfert d’actifs et qui est actuellement de 10%
2. Registre foncier 1% – identique à avant.
3. Honoraires d’avocat : comme détaillé ci-dessus à 1 % à 1,5 %
4. Droit de timbre hypothécaire – si vous envisagez d’obtenir une hypothèque espagnole, prévoyez jusqu’à 1% pour cela.

Total pour un bien d’occasion: 12,5% en supposant que vous utilisez un avocat à 1,5%. Ajoutez environ 1% si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire.

Hypothèques pour l’achat d’une propriété à Barcelone

Presque tous nos clients sortent avec un budget pour une propriété à Barcelone et, dans de nombreux cas, ils achètent ensuite quelque chose pour un prix différent, souvent plus élevé. Cependant, votre profession d’investissement peut changer considérablement si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire. Contracter un prêt hypothécaire auprès d’une banque espagnole est une possibilité très réelle et peut vous aider à obtenir un prix d’achat plus élevé.

En Espagne, l’époque des hypothèques à 80% est presque entièrement derrière nous. Ces niveaux de ratio prêt-valeur sont plus fréquents pour les résidents seulement. Cependant, il est très réaliste de s’attendre à un prêt de 70% à la valeur de la propriété. Cependant, cette « valeur » sera le prix de la propriété ou l’évaluation que la banque donne, selon la valeur la plus basse. En termes simples, si vous achetez une propriété pour cent mille euros et que la banque évalue ensuite la propriété à quatre-vingt-dix mille euros, le prêt sera de 70% de l’évaluation de quatre-vingt-dix mille euros, soit soixante-trois mille. De même, si l’évaluation de la banque est de cent dix mille, le prêt sera de 70% de cent mille, ce qui est le prix de vente.

Vous devrez tenir compte du temps supplémentaire requis pour l’étude et le processus d’approbation du prêt hypothécaire. Cela peut prendre jusqu’à 90 jours.

Acheter une propriété à Barcelone: Conclusions

Comme vous pouvez le voir, le processus d’achat d’une propriété à Barcelone n’est pas très différent du processus d’achat d’une propriété dans de nombreux autres pays. Il convient de rappeler que toutes les propriétés à Barcelone sont vendues en pleine propriété. Pour plus d’informations, veuillez nous contacter au info@beurbane.co.uk

Notre équipe Urbane se fera un plaisir de vous aider à trouver la maison de vos rêves. Nous avons une grande collection de biens immobiliers à Barcelone