El definitivo «cómo…» Guía para comprar una propiedad en Barcelona
Nuestros clientes a menudo recomiendan los servicios de Urbane a las personas que piensan en comprar una propiedad en Barcelona no solo por nuestra excelente cartera de propiedades, sino porque aprecian la asistencia y el servicio que brindamos durante todo el proceso de compra. Siempre aconsejamos a nuestros clientes que gracias a nuestra experiencia esperamos que comprar su nueva casa en Barcelona sea algo libre de estrés. Con este fin, sentimos que era fructífero escribir los pasos y el proceso tal como lo vemos. Aquí tenemos
La búsqueda de propiedades
Hay un momento, un acto consciente de voluntad, en el que pasamos de soñar con comprar una propiedad en Barcelona a decidir seguir adelante y hacerlo. Este es un momento emocionante y es cuando realmente comenzamos a evaluar las posibilidades y comenzamos a preguntarnos dónde podemos comprar y qué podemos obtener por nuestro dinero. La búsqueda generalmente comienza frente a una computadora, armada con lápiz y papel.
Portales inmobiliarios y revistas
En los últimos años hemos visto un tremendo crecimiento en los portales inmobiliarios. Un portal inmobiliario no es un agente inmobiliario ni está vinculado legalmente de ninguna manera a las personas que ofrecen propiedades en venta en Barcelona o en cualquier otra parte del mundo. Un portal inmobiliario es una «sala de exposición» en línea de propiedades de muchos agentes diferentes que proporcionan al navegador herramientas relativamente avanzadas para buscar propiedades dentro de diferentes áreas, rangos de precios y tipología. Es casi imposible decir qué portal inmobiliario es mejor para encontrar una propiedad en venta en Barcelona – lo que podemos decirle es que una vez que se haya decidido por una ciudad o un área, puede hacer una breve lista de propiedades y luego ponerse en contacto con un agente.
También puede encontrar revistas, tanto más directamente anunciando propiedades en Barcelona como con artículos y otra información sobre propiedades en Barcelona. Todo esto es material de investigación útil para ayudar a construir una imagen de lo que está buscando.
Una cosa a tener en cuenta es que los portales inmobiliarios, debido a su naturaleza online, tienden a tener propiedades que se actualizan regularmente, mientras que las revistas suelen mostrar propiedades de hace al menos un trimestre.
Inmobiliarias Barcelona
Los portales inmobiliarios solo muestran algunas de las propiedades que los agentes realmente tienen. En nuestro caso, aquí en Urbane, tenemos alrededor del 60% de nuestra cartera en los portales. Esto a menudo se debe a proyectos a corto plazo, como proyectos pequeños de cuatro unidades, que casi se venderán a nuestra base de datos existente sin tener que ponerlos en ningún portal. Por esta razón, es un buen consejo leer sobre diferentes agentes y luego elegir uno.
En un mercado como el inmobiliario de Barcelona, la mayoría de los agentes de renombre tienen acceso a casi todo en el mercado: los exclusivos no existen tanto desde la recesión. Una vez que identifique a un par de posibles candidatos, escríbales y pídales que expliquen por qué pueden ayudarlo. La razón por la que aconsejamos a las personas que elijan solo un agente es porque este agente siempre puede ponerse en contacto con otros por usted con la ventaja de que el primer agente puede dar opiniones abiertas y honestas sobre todo. Si elige trabajar con dos agentes, cada uno se verá casi obligado a «noquear» lo que el otro agente está diciendo, estableciendo consejos conflictivos. Cuantos más agentes trabajes, más confusas pueden ser las historias. Confíe en sus instintos y vaya con un agente, después de todo, necesita la asistencia profesional y el asesoramiento de alguien que lo haga regularmente, a menos que sea un comprador profesional de propiedades, esta suele ser la ruta más segura, sin embargo, recuerde que siempre está a cargo y toma las decisiones. Esto siempre debe ser divertido y flexible y no necesita avanzar al siguiente paso hasta que se sienta cómodo y seguro en el paso en el que se encuentra actualmente.
Selección de la propiedad que desea ver
Nuestro consejo basado en más de dos décadas de experiencia es no llegar a colgarse de lo que vas a ver antes de llegar a Barcelona. Por supuesto, debe comenzar en algún lugar, por lo que le recomendamos que busque una situación de «Mundo ideal» de ubicación y precio y luego organice un viaje. Sin embargo, evite tratar de planificar todo el viaje antes de llegar, ya que el 99% de las personas cambian de opinión una vez que entran en contacto con las propiedades. Tratar de tomar decisiones de propiedad basadas en fotos puede ser enormemente engañoso, las artes oscuras del marketing pueden hacer que los apartamentos promedio se vean maravillosos, los apartamentos maravillosos a veces pueden tener un «mal día de cabello» y no verse tan bien en las fotos y otros solo necesitan ser vistos para ser entendidos.
Nuestra sugerencia suele ser reunirnos primero en la oficina, repasar las primeras dos o tres propiedades para ver y luego detenerse y hacer un balance. ¿Por qué no disfrutar de unas tapas y una copa de vino o un café mientras reflexionas sobre lo que has visto? A medida que avanza el viaje, tomará a bordo y rechazará opciones a medida que avanza. ¡No tengas miedo! Recuerde que si se apega a un agente, entonces no perderán en absoluto si está rechazando cosas, simplemente les está estableciendo un mejor incentivo para encontrar la casa de sus sueños. Una vez más, si está con más de un agente, corre el riesgo de que cada uno golpee sus otras opciones por la única razón de que no obtendrán ningún beneficio de la venta. ¡Necesitas gente que trabaje para ti, no contra ti! Lo que nos lleva al siguiente paso crucial.
Aviso Legal
Para asegurarse de que está tomando las medidas más firmes y seguras, es vital utilizar un abogado español. Podemos proporcionar una lista de abogados que trabajan en el espacio inmobiliario de Barcelona, todos ellos plenamente cualificados, miembros del Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona y completamente independientes. No recomendaríamos el uso de ningún abogado que sea el abogado «In House» de un agente, por poco que cobren. Los cargos normales para un abogado en España pueden ser del 1-1.5% más IVA al 21%. Esto puede parecer un precio alto, pero es dinero bien gastado para la tranquilidad que obtiene al usar un buen abogado.
El abogado será el responsable de verificar dos veces los documentos de propiedad del registro de la propiedad, revisar los diferentes contratos que tendrá que firmar y garantizar que el proceso esté totalmente, y queremos decir totalmente, libre de riesgos. Los principales servicios que prestará el abogado son:
- Revisar los documentos de la propiedad, confirmar que el vendedor tiene el derecho legal de vender y que las condiciones de venta y compra son correctas.
- Solicitar y obtener su NIE – Número de Identificación de Extranjero. Este es un requisito legal y se convierte en su número de identificación ante las autoridades españolas.
- Revise las escrituras de título y póngase en contacto con el notario y el vendedor y su represcriptivo legal.
- Si ha emitido un poder notarial específico, el abogado también puede abrir una cuenta bancaria para usted e incluso firmar los títulos de propiedad a su nombre para ahorrarle el viaje para firmar una propiedad en la que aún no puede quedarse.
- Pague sus impuestos por usted (consulte «Costos adicionales» a continuación) y asegúrese de que su propiedad esté debidamente inscrita en el registro de la propiedad, etc.
- Registre sus servicios públicos, gas, agua, etc.
No necesita pagarle a un abogado hasta que comience a trabajar para usted y, de hecho, no paga el monto total hasta que termine su trabajo. Muchos abogados trabajan con un 50% al principio y un 50% en la tasa de finalización. Sin embargo, esto puede variar.
Los pasos contractuales
Después de haber hecho algunas propiedades exitosas en venta en Barcelona, es de esperar que decida que una de ellas es para usted y es posible que desee entrar en la compra real en sí. Esto comienza con un documento simple, que es el documento de oferta y reserva. Vamos a detallar los pasos a continuación:
- Oferta y reserva: A pesar de su nombre, significa que todos en Barcelona están dispuestos a negociar. Encontramos que muchos vendedores privados no desean entretener demasiadas ofertas, a pesar de esto, usted es totalmente libre de armar una oferta, mejor si está respaldado con algo de dinero en serio, y luego permitir que el agente intente negociar un precio de venta final. El documento de reserva es esencialmente su intención de compra y la intención del vendedor de vender y establece la hoja de ruta para la firma del contrato provado y, en última instancia, los títulos de propiedad.
- Contrato privado – Esto se conoce como un «Contracto de arras» en español y es el momento en que usted obtiene los derechos de compra y el propietario los derechos a pagar. A pesar de lo que algunas personas creen que no hay una regla clara en cuanto a cuánto depósito se paga en «arras», cualquier cosa del 10% al 40% puede ser depositada o exigida por el vendedor. Colocar un depósito más grande no debilita su posición, en realidad la mejora, lo que hace que sea mucho más arriesgado para un proveedor retirarse.
- Títulos de propiedad: una vez que se ha finalizado el aspecto legal y todas las partes están contentas, la propiedad puede ser legalmente firmada a usted. Esto se lleva a cabo ante un notario público y es cuando tomará el título legal completo y obtendrá las llaves de su nuevo hogar en Barcelona.
Costos adicionales
A veces es sorprendente encontrar clientes que no son conscientes de los diferentes costos asociados con la compra de una propiedad en España. Es vital conocer estos costos antes de comenzar la búsqueda, ya que condicionará su poder adquisitivo.
Hay algunas pequeñas diferencias regionales en ITP entre regiones, pero para la base de este artículo, centrado en la compra de propiedades en Barcelona, daremos las cifras de Catalunya.
Los costos asociados con la compra de una propiedad en Barcelona son fáciles de entender y varían solo según si la propiedad es una propiedad de nueva construcción o una propiedad de segunda mano. Sin embargo, hay una diferencia de alrededor del 1,5% y generalmente recomendamos presupuestar alrededor del 14% además del precio de la propiedad. Para ayudar aquí hay un desglose completo de los costos asociados.
Propiedad de nueva construcción
La propiedad de nueva construcción atrae los siguientes costos asociados:
- IVA español, llamado IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido – el mismo nombre que en inglés). Esto es lo mismo en toda España y actualmente está en el 10%.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD) – esto es esencialmente la «configuración» de la propiedad con respecto al papeleo del gobierno y actualmente es del 1.5%
- Notario – 1% aprox. Esta es una cifra aproximada y suele ser un poco menos del 1%. Presupueste un 1% para estar seguro.
- Abogado: como ya se sugirió, es mejor presupuestar entre el 1% y el 1.5% para su representante legal.
- Impuesto de timbre hipotecario: si está pensando en obtener una hipoteca española, permita hasta un 1% para esto.
Total para una propiedad nueva: 14% (suponiendo que opte por un abogado en 1.5%). Agregue alrededor del 1% si necesita una hipoteca.
Propiedad de segunda mano
Para una propiedad de segunda mano hay poca diferencia, excepto que el impuesto principal que se recauda no es el IVA, sino un impuesto llamado ITP. Como la propiedad ya ha sufrido su primera inscripción en el registro de la propiedad, no hay pago de AJD. Los costos son:
- ITP: Impuesto sobre transferencias patrimoniales: Este es un impuesto que grava la transferencia de activos y actualmente es del 10%
- Registro de la Propiedad 1% – igual que antes.
- Honorarios de abogados: como se detalla anteriormente en 1% a 1.5%
- Impuesto de timbre hipotecario: si está pensando en obtener una hipoteca española, permita hasta un 1% para esto.
Total para una propiedad de segunda mano: 12.5% suponiendo que use un abogado al 1.5%. Agregue alrededor del 1% si necesita una hipoteca.
Hipotecas para comprar una propiedad en Barcelona
Casi todos nuestros clientes salen con un presupuesto para una propiedad en Barcelona y en muchos casos luego compran algo por un precio diferente, a menudo más alto. Sin embargo, su inversión puede cambiar considerablemente si necesita una hipoteca. Obtener una hipoteca con un banco español es una posibilidad muy real y puede ayudarlo a lograr un precio de compra más alto.
En España los días de las hipotecas del 80% han quedado atrás casi por completo. Estos niveles de relación préstamo-valor son más comunes solo para los residentes. Sin embargo, es muy realista esperar un préstamo del 70% al valor de la propiedad. Sin embargo, este «valor» será el precio de la propiedad o la valoración que dé el banco, lo que sea más bajo. En términos simples, si compra una propiedad por cien mil euros y luego valora la propiedad en noventa mil euros, entonces el préstamo será del 70% de la valoración de noventa mil euros, que es sesenta y tres mil. De la misma manera, si la valoración bancaria llega a ciento diez mil, entonces el préstamo será del 70% de cien mil, que es el precio de venta.
Deberá tener en cuenta el tiempo adicional requerido para el estudio de la hipoteca y el proceso de aprobación. Esto puede tardar hasta 90 días.
Comprar una propiedad en Barcelona: Conclusiones
Como puede ver, el proceso para comprar una propiedad en Barcelona no es muy diferente al proceso de compra de una propiedad en muchos otros países. Vale la pena recordar que todas las propiedades en Barcelona se venden de propiedad absoluta. Para más información, póngase en contacto con nosotros en [email protected]
Nuestro equipo de Urbane estará encantado de ayudarle a encontrar la casa de sus sueños. Tenemos una gran colección de inmuebles en Barcelona