El definitiu “Com…” Guia per comprar una propietat a Barcelona
Els nostres clients solen recomanar els serveis d’Urbane a persones que pensen en comprar una propietat a Barcelona no només per la nostra excel·lent cartera immobiliària sinó perquè agraeixen l’assistència i el servei que prestem durant tot el procés de compra. Sempre aconsellem als nostres clients que gràcies a la nostra experiència esperem que comprar la seva nova llar a Barcelona sigui una cosa lliure d’estrès. Per això vam sentir que era fructífer anotar els passos i el procés tal com el veiem. Aquí ens
El Cercador d’Immobles
Hi ha un moment, un acte conscient de voluntat, on passem de somiar amb comprar una propietat a Barcelona a decidir tirar endavant i fer-ho. Aquest és un moment emocionant i és quan realment comencem a valorar possibilitats i comencem a preguntar-nos on podem comprar i què podem aconseguir pels nostres diners. La recerca sol començar davant d’un ordinador, armat amb bolígraf i paper.
Portals immobiliaris i revistes
En els últims anys hem vist un gran creixement en els portals immobiliaris. Un portal immobiliari no és un agent immobiliari ni està vinculat legalment de cap manera a persones que ofereixen propietats en venda a Barcelona o qualsevol altra part del món. Un portal immobiliari és un “showroom” en línia d’immobles de molts agents diferents que proporcionen al navegador eines relativament avançades per a la recerca d’immobles dins de diferents àrees, rangs de preus i tipologia. És gairebé impossible dir quin portal immobiliari és millor per trobar una propietat en venda a Barcelona- el que us podem dir és que un cop us hàgiu decidit per una ciutat o una zona podeu fer una breu llista de propietats i després contactar amb un agent.
També pot trobar revistes, tant de publicitat més directa d’immobles a Barcelona com amb articles i altra informació sobre immobles a Barcelona. Tot això és material de recerca útil per ajudar a construir una imatge del que busqueu.
Una cosa a tenir en compte és que els portals immobiliaris, per la seva naturalesa en línia, solen tenir propietats que s’actualitzen regularment, mentre que les revistes solen mostrar propeties des de fa almenys un trimestre.
Immobiliàries Barcelona
Els portals immobiliaris només mostren part de la propietat que realment tenen els agents. En el nostre cas, aquí a Urbane, tenim al voltant del 60% de la nostra cartera als portals. Això es deu sovint a projectes a curt termini, com ara quatre projectes petits unitaris, que gairebé es vendran a la nostra base de dades existent sense haver de posar-los en cap portal. Per aquest motiu és un bon consell llegir sobre diferents agents i després triar-ne un.
En un mercat com el de l’immobiliari barceloní, la majoria d’agents de bona reputació tenen accés a gairebé tot el que hi ha al mercat: els exlusius no existeixen tant des de la recessió. Un cop identifiqueu un parell de candidats probables, escriviu-los i demaneu-los que expliquin per què us poden ajudar. La raó per la qual aconsellem a la gent que triï només un agent és perquè aquest agent sempre pot contactar amb altres persones amb l’avantatge que el primer agent pot donar opinions obertes i honestes sobre tot. Si opteu per treballar amb dos agents, cadascun es veurà gairebé obligat a “eliminar” el que diu l’altre agent, configurant consells conflictius. Com més agents treballeu, més confuses poden arribar a ser les històries. Confieu en els vostres instints i aneu amb un agent, al cap i a la fi necessiteu l’assistència i l’assessorament professional d’algú que ho faci regularment, tret que sigueu un comprador professional propety, aquesta sol ser la ruta més segura, però recordeu que sempre esteu al càrrec i truqueu als trets. Això sempre ha de ser divertit i flexible i no cal que avanceu al següent pas fins que us sentiu còmode i segur al pas que esteu fent actualment.
Selecció de propietat per visualitzar-la
El nostre consell basat en més de dues dècades d’experiència és no arribar a penjar-se del que vas a veure abans d’arribar a Barcelona. Per descomptat, has de començar en algun lloc, així que t’aconsellem mirar un “Món Ideal” d’ubicació i preu i després organitzar un viatge. No obstant això, eviteu intentar planificar tot el viatge abans d’arribar, ja que el 99% de les persones canvien d’opinió un cop entren en contacte amb les propietats. Intentar prendre decisions immobiliàries basades en fotos pot ser enormement enganyós, les arts fosques del màrqueting poden fer que els apartaments mitjans semblin meravellosos, els apartaments meravellosos de vegades poden tenir un “mal dia de cabell” i no es veuen tan bé a les fotos i d’altres només cal veure’ls per entendre’s.
El nostre suggeriment sol ser reunir-nos primer a l’oficina, repassar les dues o tres primeres propietats a veure i després d’aquestes aturar-se i fer balanç. Per què no gaudir d’unes tapes i una copa de vi o un cafè mentre reflexiones sobre el que has vist? A mesura que avanci el viatge aniràs agafant embarcament i rebutjant opcions a mesura que vagis avançant. No tingueu por! Recordeu que si us enganxeu a un agent, no es perdran en absolut si rebutgeu les coses, simplement els esteu establint un millor incentiu per trobar la casa dels vostres somnis. Una vegada més, si esteu amb més d’un agent, correu el risc que cadascun toqui les vostres altres opcions sense cap altra raó que no obtingui cap benefici de la venda. Necessites gent treballant per a tu, no contra tu! La qual cosa ens porta al següent pas crucial.
Avís Legal
Per assegurar-se que està prenent les mesures més fermes i segures és vital utilitzar un advocat espanyol. Posem a la seva disposició una llista d’advocats que treballen a l’espai immobiliari de Barcelona, tots ells plenament qualificats, membres de l’Il·lustre Col·legi d’Advocats de Barcelona i totalment independents. No recomanaríem l’ús de cap advocat que sigui l’advocat “In House” d’un agent, per poc que cobrin. Els càrrecs normals per a un advocat a Espanya poden ser de l’1-1,5% més l’IVA al 21%. Pot semblar un preu elevat, però són diners ben gastats per a la tranquil·litat que obteniu d’utilitzar un bon advocat.
L’advocat serà l’encarregat de doble comprovació del registre de la propietat dels documents de propietat, revisant els diferents contractes que hauràs de signar i assegurant-te que el procés és totalment, i ens referim totalment, lliure de riscos. Els principals serveis que prestarà l’advocat són:
- Revisar els documents de la propietat, confirmant que el venedor té el dret legal de vendre i que les condicions de venda i compra són correctes.
- Sol·licitud i obtenció del NIE – Número d’identificació d’estrangers. Aquest és un requisit legal i es converteix en el seu número d’identificació davant les autoritats espanyoles.
- Revisar les escriptures del títol i relacionar-se amb el notari i el venedor i la seva represa legal.
- Si heu emès un poder notarial específic, l’advocat també us pot obrir un compte bancari i fins i tot signar les escriptures de títol al vostre nom per estalviar-vos fer el viatge per signar una propietat on encara no us podeu allotjar.
- Pagueu els vostres impostos per vosaltres (vegeu “Costos addicionals” a continuació) i assegureu-vos que la vostra propietat estigui correctament inscrita al registre de la propietat, etc.
- Contracta els teus subministraments, gas, aigua, etc.
No cal que pagueu a un advocat fins que comencin a treballar per a vosaltres i, de fet, no pagueu la totalitat de l’import fins que no s’acabi la seva feina. Molts advocats treballen fins a un 50% al principi i un 50% a la ràtio de finalització. No obstant això, això pot variar.
Els passos contractuals
Després d’haver fet algunes propietats en venda amb èxit a Barcelona, esperem que decidiu que una d’elles és per a vosaltres i és possible que vulgueu entrar en la compra real. Això comença amb un document senzill, que és el document d’oferta i reserva. Detallarem els passos a continuació:
- Oferta i reserva: Malgrat el seu nom vol dir que tothom a Barcelona està disposat a negociar. Trobem que molts venedors privats no volen entretenir massa ofertes, això no obstant, vostè és totalment lliure de reunir una oferta, millor si es recolza amb alguns diners guanyats, i després permetre a l’agent intentar negociar un preu final de venda. El document de reserva és essencialment la intenció de compra i la intenció del venedor de vendre i estableix el full de ruta cap a la signatura del contracte i, en última instància, les escriptures del títol.
- Contracte privat – Es coneix com a “Contracto de arras” en espanyol i és el moment en què vostè obté adequadament els drets de compra i el propietari els drets a pagar. Malgrat el que algunes persones creuen que no hi ha una regla clara sobre quant es paga el dipòsit a les “arres”, qualsevol cosa del 10% al 40% pot ser rebutjada o exigida pel venedor. Col·locar un dipòsit més gran no debilita la vostra posició, sinó que la millora, cosa que fa que sigui molt més arriscat per a un proveïdor treure’l.
- Escriptures de títol: un cop finalitzada l’eerything a la part legal i totes les parts estan contentes, la propietat es pot signar legalment. Això té lloc davant notari i és quan prendràs tot el títol legal i obtindràs les claus de la teva nova llar a Barcelona.
Costos addicionals
De vegades sorprèn trobar clients que no són conscients dels diferents costos associats a la compra d’una propietat a Espanya. És vital conèixer aquests costos abans de començar la cerca, ja que condicionarà el teu poder adquisitiu.
Hi ha algunes petites diferències regionals en l’ITP entre regions, però a partir d’aquest article, centrat en la compra d’una propietat a Barcelona, donarem les xifres de Catalunya.
Els costos associats a la compra d’una propietat a Barcelona són fàcils d’entendre i varien només segons si l’immoble és un habitatge d’obra nova o un de segona mà. No obstant això, hi ha una diferència al voltant de l’1,5% i, en general, recomanem pressupostar al voltant del 14% per sobre del preu de l’habitatge. Per ajudar aquí hi ha un desglossament complet dels costos associats.
Immoble d’obra nova
Els immobles d’obra nova atreuen els següents costos associats:
- IVA espanyol, anomenat IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido – mateix nom que en anglès). Això és el mateix a tot Espanya i actualment està en el 10%.
- Actos Juridicos Documentados (AJD): es tracta essencialment de la “posada en marxa” de l’immoble pel que fa a tràmits administratius i actualment és de l’1,5%
- Notari: 1% aprox. Es tracta d’una xifra aproximada i sol ser una mica inferior a l’1%. Pressupost de l’1% per estar segurs.
- Advocat: com ja s’ha suggerit, el millor és pressupostar entre un 1% i un 1,5% per al vostre representant legal.
- Impost d’actes jurídics documentats hipotecaris: si esteu pensant en obtenir una hipoteca espanyola, permeteu-ho fins a un 1%.
Total per a un habitatge nou: 14% (suposant que s’opta per un advocat a l’1,5%). Afegeix al voltant de l’1% si necessites una hipoteca.
Propietat de Segona Mà
Per a un immoble de segona mà hi ha poca diferència excepte que el principal impost que es grava no és l’IVA sinó un impost anomenat ITP. Com que la propietat ja s’ha sotmès a la seva primera inscripció en el registre de la propietat no hi ha pagament d’AJD. Els costos són:
- ITP: Impost sobre transmissions patrimonials: És un impost que s’imposa a les transmissions patrimonials i actualment està al 10%
- Registre de la Propietat 1% – igual que abans.
- Honoraris d’advocat: tal com s’ha detallat anteriorment de l’1% a l’1,5%
- Impost d’actes jurídics documentats hipotecaris: si esteu pensant en obtenir una hipoteca espanyola, permeteu-ho fins a un 1%.
Total per a un immoble de segona mà: 12,5% suposant que utilitzis un advocat a l’1,5%. Afegeix al voltant de l’1% si necessites una hipoteca.
Hipoteques per comprar una propietat a Barcelona
Gairebé tots els nostres clients surten amb un pressupost per a una propietat a Barcelona i en molts casos després compren alguna cosa per un preu diferent, sovint més alt. No obstant això, la vostra inversió pot canviar força si necessiteu una hipoteca. Contractar una hipoteca amb un banc espanyol és una possibilitat molt real i pot ajudar-te a aconseguir un preu de compra més elevat.
A Espanya els dies del 80% de les hipoteques ens queden gairebé totalment enrere. Aquests nivells de préstec a valor són més comuns només per als residents. No obstant això, és molt realista esperar un préstec del 70% al valor de la propietat. No obstant això, aquest “valor” serà el preu de l’immoble o la taxació que doni el banc, el que sigui més baix. En termes senzills si es compra una propietat per un import de mil euros i després el banc valora l’immoble en noranta mil euros, el préstec serà del 70% dels noranta mil euros de valoració, que són seixanta-tres mil. De la mateixa manera, si la valoració bancària arriba als cent deu mil, el préstec serà del 70% de cent mil, que és el preu de venda.
Hauràs de tenir en compte el temps addicional necessari per al procés d’estudi i aprovació de la hipoteca. Això pot trigar fins a 90 dies.
Comprar una propietat a Barcelona: Conclusions
Com es pot veure el procés de compra d’una propietat a Barcelona no és gaire diferent al procés de compra d’una propietat en molts altres països. Val la pena recordar que totes les propietats de Barcelona es venen a títol gratuït. Per a més informació poseu-vos en contacte amb nosaltres a info@beurbane.co.uk
El nostre equip d’Urbane estarà encantat d’ajudar-te a trobar la casa dels teus somnis. Disposem d’una gran col·lecció d’immobles a Barcelona