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Geschrieben von Urbane International auf Mai 6, 2021
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Das definitive „How to…“ Leitfaden zum Kauf einer Immobilie in Barcelona

Unsere Kunden empfehlen die Dienstleistungen von Urbane oft Menschen, die eine Immobilie in Barcelona kaufen möchten, nicht nur wegen unseres ausgezeichneten Immobilienportfolios, sondern weil sie die Unterstützung und den Service schätzen, den wir während des gesamten Kaufprozesses bieten. Wir weisen unsere Kunden immer darauf hin, dass wir dank unserer Erfahrung hoffen, dass der Kauf ihres neuen Hauses in Barcelona stressfrei sein sollte. Zu diesem Zweck hielten wir es für fruchtbar, die Schritte und den Prozess so aufzuschreiben, wie wir ihn sehen. Hier haben wir

Die Immobiliensuche

Es gibt einen Moment, einen bewussten Willensakt, in dem wir vom Traum vom Kauf einer Immobilie in Barcelona zur Entscheidung übergehen, es zu tun. Dies ist ein aufregender Moment, in dem wir wirklich anfangen, Möglichkeiten zu bewerten und uns zu fragen, wo wir kaufen können und was wir für unser Geld bekommen können. Die Suche beginnt meist vor einem Computer, bewaffnet mit Stift und Papier.

Immobilienportale und Magazine

In den letzten Jahren haben wir ein enormes Wachstum bei Immobilienportalen gesehen. Ein Immobilienportal ist weder ein Immobilienmakler noch sind sie in irgendeiner Weise rechtlich mit Personen verbunden, die Immobilien in Barcelona oder einem anderen Teil der Welt zum Verkauf anbieten. Ein Immobilienportal ist ein Online-„Showroom“ von Immobilien von vielen verschiedenen Agenten, die dem Browser relativ fortschrittliche Tools für die Suche nach Immobilien in verschiedenen Gebieten, Preisklassen und Typologien zur Verfügung stellen. Es ist fast unmöglich zu sagen, welches Immobilienportal besser ist, um eine Immobilie zum Verkauf in Barcelona zu finden – was wir Ihnen sagen können, ist, dass Sie, sobald Sie sich für eine Stadt oder ein Gebiet entschieden haben, eine kurze Liste von Grundstücken erstellen und dann einen Makler kontaktieren können.

Sie können auch Zeitschriften finden, sowohl direkt, die Immobilien in Barcelona bewerben als auch Artikel und andere Informationen über Immobilien in Barcelona. All dies ist nützliches Forschungsmaterial, um sich ein Bild von dem zu machen, wonach Sie suchen.

Eine Sache, die zu berücksichtigen ist, ist, dass Immobilienportale aufgrund ihres Online-Charakters dazu neigen, Immobilien zu haben, die regelmäßig aktualisiert werden, während Zeitschriften in der Regel Propeties von vor mindestens einem Viertel zeigen.

Immobilienmakler in Barcelona

Die Immobilienportale zeigen nur einen Teil der Immobilie, die Makler tatsächlich haben. In unserem Fall, hier bei Urbane, haben wir rund 60% unseres Portfolios auf den Portalen. Dies ist oft auf kurzfristige Projekte zurückzuführen, wie z. B. kleine Projekte mit vier Einheiten, die sich fast an unsere bestehende Datenbank verkaufen, ohne sie auf einem Portal platzieren zu müssen. Aus diesem Grund ist es ein guter Rat, sich über verschiedene Agenten zu informieren und dann einen auszuwählen.

In einem Markt wie dem Immobilienmarkt in Barcelona hat die Mehrheit der seriösen Makler Zugang zu fast allem auf dem Markt – Exexclusiveives gibt es seit der Rezession nicht mehr so sehr. Sobald Sie ein paar wahrscheinliche Kandidaten identifiziert haben, schreiben Sie ihnen und bitten Sie sie, zu erklären, warum sie Ihnen helfen können. Der Grund, warum wir den Leuten raten, nur einen Agenten auszuwählen, ist, dass dieser Agent dann immer andere für Sie kontaktieren kann, mit dem Vorteil, dass der erste Agent offene und ehrliche Meinungen zu allem geben kann. Wenn Sie sich dafür entscheiden, mit zwei Agenten zu arbeiten, wird jeder fast gezwungen sein, das, was der andere Agent sagt, „auszuschalten“ und widersprüchliche Ratschläge zu geben. Je mehr Agenten Sie verwenden, desto verwirrender können die Geschichten werden. Vertrauen Sie Ihrem Instinkt und gehen Sie mit einem Agenten, schließlich brauchen Sie die professionelle Hilfe und Beratung von jemandem, der dies regelmäßig tut, es sei denn, Sie sind ein professioneller Immobilienkäufer, dies ist normalerweise der sicherste Weg – denken Sie jedoch daran, dass Sie immer verantwortlich sind und Sie das Sagen haben! Dies sollte immer Spaß machen und flexibel sein und Sie müssen nicht zum nächsten Schritt übergehen, bis Sie sich auf der Stufe, auf der Sie sich gerade befinden, wohl und sicher fühlen.

Auswählen der anzuzeigenden Eigenschaft

Unser Ratschlag, der auf mehr als zwei Jahrzehnten Erfahrung basiert, ist, sich vor Ihrer Ankunft in Barcelona nicht auf das zu konzentrieren, was Sie sehen werden. Natürlich müssen Sie irgendwo anfangen, daher empfehlen wir, sich eine „Ideal World“ -Situation von Lage und Preis anzusehen und dann eine Reise zu arrangieren. Vermeiden Sie es jedoch, die gesamte Reise vor der Ankunft zu planen, da 99% der Menschen ihre Meinung ändern, sobald sie mit den Immobilien in Kontakt kommen. Der Versuch, Immobilienentscheidungen auf der Grundlage von Fotos zu treffen, kann sehr irreführend sein, die dunklen Künste des Marketings können durchschnittliche Wohnungen wunderbar aussehen lassen, wundersame Wohnungen können manchmal einen „Bad Hair Day“ haben und auf Fotos nicht so gut aussehen und andere müssen nur gesehen werden, um verstanden zu werden.

Unser Vorschlag ist in der Regel, sich zuerst im Büro zu treffen, die ersten zwei oder drei zu besichtigenden Immobilien durchzugehen und dann danach anzuhalten und eine Bestandsaufnahme zu machen. Warum genießen Sie nicht ein paar Tapas und ein Glas Wein oder einen Kaffee, während Sie über das Gesehene nachdenken? Im Laufe der Reise werden Sie Optionen an Bord nehmen und ablehnen, während Sie gehen. Sei furchtlos! Denken Sie daran, wenn Sie sich an einen Agenten halten, dann werden sie überhaupt nicht verlieren, wenn Sie Dinge ablehnen, Sie setzen ihnen nur einen besseren Anreiz, Ihr Traumhaus zu finden. Wenn Sie mit mehr als einem Agenten zusammen sind, laufen Sie Gefahr, dass jeder Ihre anderen Optionen aus keinem anderen Grund anschlägt, als dass sie keinen Nutzen aus dem Verkauf ziehen. Du brauchst Menschen, die für dich arbeiten, nicht gegen dich! Das bringt uns zum nächsten entscheidenden Schritt.

Rechtsberatung

Um sicherzustellen, dass Sie die entschlossensten und sichersten Schritte unternehmen, ist es wichtig, einen spanischen Anwalt zu beauftragen. Wir können eine Liste von Anwälten zur Verfügung stellen, die im Immobilienbereich von Barcelona tätig sind, die alle voll qualifiziert, Mitglieder der Anwaltskammer von Barcelona und völlig unabhängig sind. Wir würden nicht empfehlen, einen Anwalt zu beauftragen, der der „In-House“ -Anwalt eines Agenten ist, egal wie wenig sie berechnen. Normale Gebühren für einen Anwalt in Spanien können zwischen 1-1,5% plus Mehrwertsteuer von 21% liegen. Dies mag wie ein hoher Preis erscheinen, aber es ist gut angelegtes Geld für den Seelenfrieden, den Sie durch die Verwendung eines guten Anwalts erhalten.

Der Anwalt ist derjenige, der dafür verantwortlich ist, das Grundbuch auf Eigentumsdokumente zu überprüfen, die verschiedenen Verträge, die Sie unterzeichnen müssen, zu überarbeiten und sicherzustellen, dass der Prozess völlig risikofrei ist. Die wichtigsten Dienstleistungen, die der Anwalt erbringen wird, sind:

  1. Überprüfung der Eigentumsdokumente, Bestätigung, dass der Verkäufer das gesetzliche Recht zum Verkauf hat und dass die Verkaufs- und Kaufbedingungen korrekt sind.
  2. Beantragung und Erhalt Ihrer NIE – Foreign Identification Number. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben und wird vor den spanischen Behörden zu Ihrer Identifikationsnummer.
  3. Überarbeiten Sie die Eigentumsurkunden und setzen Sie sich mit dem Notar und dem Verkäufer und deren Rechtsvertretern in Verbindung.
  4. Wenn Sie eine bestimmte Vollmacht ausgestellt haben, kann der Anwalt auch ein Bankkonto für Sie eröffnen und sogar die Eigentumsurkunde in Ihrem Namen unterzeichnen, um Ihnen die Reise zu ersparen, um für eine Immobilie zu unterschreiben, in der Sie noch nicht bleiben können.
  5. Zahlen Sie Ihre Steuern für Sie (siehe „Zusätzliche Kosten“ unten) und stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilie ordnungsgemäß im Grundbuch usw. eingetragen ist.
  6. Melden Sie Ihre Versorgungsunternehmen, Gas, Wasser und so weiter an.

Sie müssen einen Anwalt nicht bezahlen, bis er anfängt, für Sie zu arbeiten, und in der Tat zahlen Sie nicht den gesamten Betrag, bis seine Arbeit beendet ist. Viele Anwälte arbeiten zu Beginn zu 50% und zu 50% nach Abschluss. Dies kann jedoch variieren.

Die vertraglichen Schritte

Nachdem Sie einige Immobilien zum Verkauf in Barcelona erfolgreich gemacht haben, werden Sie hoffentlich entscheiden, dass eine von ihnen für Sie ist, und Sie möchten vielleicht in den eigentlichen Kauf selbst einsteigen. Dies beginnt mit einem einfachen Dokument, das das Angebots- und Reservierungsdokument ist. Wir werden die Schritte hier unten detailliert beschreiben:

  1. Angebot und Reservierung: Trotz seines Namens bedeutet es, dass jeder in Barcelona bereit ist zu verhandeln. Wir stellen fest, dass viele private Anbieter nicht zu viele Angebote unterhalten möchten, ungeachtet dessen sind Sie völlig frei, ein Angebot zusammenzustellen, besser, wenn es mit etwas ernsthaftem Geld unterstützt wird, und dann dem Agenten erlauben, zu versuchen, einen endgültigen Verkaufspreis auszuhandeln. Das Reservierungsdokument besteht im Wesentlichen darin, dass Sie Ihre Kaufabsicht und die Verkaufsabsicht des Verkäufers angeben und die Roadmap für die Unterzeichnung des Probevertrags und schließlich der Eigentumsurkunden festlegen.
  2. Privatvertrag – Dies ist auf Spanisch als „Contracto de arras“ bekannt und ist der Moment, in dem Sie die Rechte zum Kauf und der Eigentümer die zu zahlenden Rechte ordnungsgemäß erhalten. Ungeachtet dessen, was einige Leute glauben, gibt es keine klare Regel, wie viel Anzahlung auf „Arras“ gezahlt wird, alles zwischen 10% und 40% kann vom Verkäufer niedergelegt oder verlangt werden. Das Platzieren einer größeren Einzahlung schwächt Ihre Position nicht, sondern verbessert sie sogar, was es für einen Verkäufer viel riskanter macht, sich zurückzuziehen.
  3. Eigentumsurkunden – sobald das Unheimliche auf der rechtlichen Seite abgeschlossen ist und alle Seiten glücklich sind, kann die Immobilie rechtlich an Sie übergeben werden. Dies findet vor einem Notar statt und ist, wenn Sie den vollen Rechtstitel erwerben und die Schlüssel zu Ihrem neuen Zuhause in Barcelona erhalten.

Nebenkosten

Es ist manchmal überraschend, Kunden zu finden, die sich der unterschiedlichen Kosten, die mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien verbunden sind, nicht bewusst sind. Es ist wichtig, diese Kosten zu kennen, bevor Sie mit der Suche beginnen, da dies Ihre Kaufkraft beeinflusst.

Es gibt einige kleine regionale Unterschiede in der ITP zwischen den Regionen, aber für die Grundlage dieses Artikels, der sich auf den Kauf von Immobilien in Barcelona konzentriert, werden wir die Zahlen für Katalonien angeben.

Die Kosten, die mit dem Kauf einer Immobilie in Barcelona verbunden sind, sind leicht zu verstehen und variieren nur je nachdem, ob es sich um eine Neubauimmobilie oder eine gebrauchte Immobilie handelt. Es gibt jedoch eine Abweichung von etwa 1,5% und wir empfehlen im Allgemeinen, etwa 14% auf den Preis der Immobilie zu budgetieren. Hilfreich hilft hier eine vollständige Aufschlüsselung der damit verbundenen Kosten.

Neubaueigenschaft

Neubauimmobilien ziehen die folgenden damit verbundenen Kosten an:

  1. Spanische Mehrwertsteuer, genannt IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido – der gleiche Name wie auf Englisch). Dies ist in ganz Spanien gleich und liegt derzeit bei 10%.
  2. Actos Juridicos Documentados (AJD) – dies ist im Wesentlichen die „Einrichtung“ der Immobilie in Bezug auf Regierungspapiere und beträgt derzeit 1,5%
  3. Notar – ca. 1% Dies ist eine ungefähre Zahl und liegt normalerweise etwas unter 1%. Budget auf 1%, um sicher zu sein.
  4. Anwalt – wie bereits vorgeschlagen, ist es am besten, 1% bis 1,5% für Ihren gesetzlichen Vertreter zu budgetieren.
  5. Hypothekenstempelsteuer – wenn Sie daran denken, eine spanische Hypothek zu erhalten, dann planen Sie bis zu 1% dafür ein.

Gesamtsumme für eine brandneue Immobilie: 14% (vorausgesetzt, Sie entscheiden sich für einen Anwalt bei 1,5%). Fügen Sie etwa 1% hinzu, wenn Sie eine Hypothek benötigen.

Gebrauchte Immobilien

Für eine gebrauchte Immobilie gibt es kaum einen Unterschied, außer dass die Hauptsteuer, die erhoben wird, keine Mehrwertsteuer ist, sondern eine Steuer namens ITP. Da das Anwesen bereits zum ersten Mal in das Grundbuch eingetragen wurde, gibt es keine Zahlung von AJD. Die Kosten betragen:

  1. ITP: Impuesto sobre transferencias patrimoniales: Dies ist eine Steuer auf die Übertragung von Vermögenswerten und beträgt derzeit 10%
  2. Grundbuch 1% – wie zuvor.
  3. Anwaltskosten: wie oben beschrieben bei 1% bis 1,5%
  4. Hypothekenstempelsteuer – wenn Sie daran denken, eine spanische Hypothek zu erhalten, dann planen Sie bis zu 1% dafür ein.

Summe für eine gebrauchte Immobilie: 12,5%, vorausgesetzt, Sie beauftragen einen Anwalt bei 1,5%. Fügen Sie etwa 1% hinzu, wenn Sie eine Hypothek benötigen.

Hypotheken für den Kauf einer Immobilie in Barcelona

Fast alle unsere Kunden haben ein Budget für eine Immobilie in Barcelona und kaufen dann in vielen Fällen etwas zu einem anderen, oft höheren Preis. Ihr Anlagevermögen kann sich jedoch erheblich ändern, wenn Sie eine Hypothek benötigen. Der Abschluss einer Hypothek bei einer spanischen Bank ist eine sehr reale Möglichkeit und kann Ihnen helfen, einen höheren Kaufpreis zu erzielen.

In Spanien liegen die Tage der 80%-Hypotheken fast vollständig hinter uns. Diese Beleihungshöhen sind nur für Einwohner üblicher. Es ist jedoch sehr realistisch, einen 70%igen Kredit zum Wert der Immobilie zu erwarten. Dieser „Wert“ ist jedoch der Preis der Immobilie oder die Bewertung, die die Bank gibt, je nachdem, was am niedrigsten ist. In einfachen Worten, wenn Sie eine Immobilie für hunderttausend Euro kaufen und dann die Bank die Immobilie mit neunzigtausend Euro bewertet, dann wird das Darlehen 70% der neunzigtausend Euro Bewertung betragen, was dreiundsechzigtausend ist. Aus dem gleichen Grund, wenn die Bankbewertung bei einhundertzehntausend liegt, dann wird das Darlehen 70% von hunderttausend betragen, was der Verkaufspreis ist.

Sie müssen die zusätzliche Zeit berücksichtigen, die für die Hypothekenstudie und den Genehmigungsprozess erforderlich ist. Dies kann bis zu 90 Tage dauern.

Kauf einer Immobilie in Barcelona: Schlussfolgerungen

Wie Sie sehen können, unterscheidet sich der Prozess für den Kauf einer Immobilie in Barcelona nicht sehr von dem Prozess des Kaufs einer Immobilie in vielen anderen Ländern. Es sei daran erinnert, dass alle Immobilien in Barcelona im Grundbesitz verkauft werden. Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns bitte unter info@beurbane.co.uk

Unser Urbane-Team hilft Ihnen gerne, das Haus Ihrer Träume zu finden. Wir haben eine große Sammlung von Immobilien in Barcelona

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