Everything You Need to Know About the New Spanish Housing Law in May, 2023

Hauptpunkte:

• Einführung des Begriffs "angespannter" Mietmärkte: Gebiete mit hoher Nachfrage und als überteuert geltenden Mieten
• Abkehr vom CPI für Mietreferenzen - also inflationssichere Mietsteigerungen für Mieter
• Anpassung der Kriterien für großen Grundbesitz - Eigentümer von mehr als 4 Immobilien werden als große Grundeigentümer behandelt und unterliegen anderen Regeln
• Fortführung der 2%-Obergrenze für 2023, Übergang zu 3% im Jahr 2024
• Neuer Mietindex für 2025 festgelegt - Rückkehr der Mietkontrollindizes und Kontrolle
• Verbindliche Termine und Zeiten für Räumungen - Verlängerungen bei Räumungsankündigungen

Detaillierte Aufschlüsselung:

Anpassungen der Obergrenzen für Mietvertragsverlängerungen:

• Die Mietvertragsverlängerungsobergrenze für 2023 bleibt bis Ende des Jahres bei 2%. Im Jahr 2024 wird sie auf 3% angehoben. Ein neuer Mietindex wird 2025 eingeführt, der auf Stabilität und niedrigere Raten als der CPI abzielt.
• Die Regierung betont das Ziel, die Mietsteigerungen bei jährlichen Verlängerungen zu stabilisieren und zu senken.
• Die bestehende Regelung für Mieter, eine spezielle Verlängerung ihres aktuellen Vertrags zu beantragen, bleibt bestehen und ist bis zu drei Jahre gültig.
• Das Nationale Statistikinstitut (INE) ist beauftragt, bis Ende 2024 einen neuen Referenzindex für jährliche Mietaktualisierungen zu erstellen, um extreme Mietsteigerungen zu vermeiden.

Identifizierung "angespannter" Mietgebiete:

• Die Kriterien zur Kennzeichnung eines Gebiets als "angespannten" Mietzone wurden vereinfacht. Bisher mussten mehrere Bedingungen erfüllt sein, nun reicht eine der beiden Hauptkriterien: Entweder zahlen lokale Haushalte mehr als 30% ihres Einkommens für Wohnkosten oder es gab in den letzten fünf Jahren einen Preisanstieg von mehr als 3% über dem CPI.

Definition großer Grundeigentümer:

• Die Schwelle für die Einstufung als großer Grundeigentümer in angespannten Gebieten wurde gesenkt. Nun gilt der Besitz von fünf Immobilien in solchen Gebieten, statt zehn, als große Vermietung. Diese Definition gilt sowohl für Einzelpersonen als auch für juristische Personen und unterliegt der Validierung durch die jeweilige Autonome Region.

Mietverträge und Vermieterbasierte Preisobergrenzen:

• Die Anwendung von Mietobergrenzen in angespannten Gebieten variiert je nach Vermieterkategorie. Für private Vermieter wird die Miete auf den vorherigen Satz bezogen, unter Einhaltung der genannten Obergrenzen. Für große Vermieter wird der Preis durch einen neu entwickelten Index festgelegt, der von jeder Autonomen Region erstellt wird.

Neue Mietobjekte in angespannten Zonen:

• Wenn eine Immobilie in den letzten fünf Jahren nicht vermietet wurde, gelten die Preisrichtlinien des neuen Referenzindex.

Verpflichtungen der Vermieter:

• Eigentümer müssen nun die Immobiliengebühren bei der Vermietung ihrer Immobilien übernehmen. Außerdem können Verträge die Bestimmungen des Wohnraumgesetzes nicht umgehen. Vermieter dürfen keine neuen Kosten für Mieter auferlegen, es sei denn, sie wurden zuvor vereinbart.

Förderung von bezahlbarem Wohnraum:

• Die Flächenzuweisung für bezahlbaren Wohnraum wird erhöht und ein fester Termin und Zeitpunkt für Räumungen vorgeschrieben. Darüber hinaus müssen große Grundeigentümer bei Räumungen bestimmte Verfahren durchlaufen.

Beständige Aspekte des Wohnraumgesetzes:

• Verschiedene Anreize und Bestimmungen bleiben unverändert, wie Steuererleichterungen für kleinere Vermieter, Maßnahmen zur Förderung der Nutzung leerstehender Wohnungen und die Bedeutung der Aufrechterhaltung des öffentlichen Wohnungsbestands. Die derzeitigen öffentlichen Wohnungsbestände in Spanien decken nur 1,6% der Haushalte ab, ein Bruchteil dessen, was in Nachbarländern beobachtet wird.

Schlussbemerkungen:

Die Überarbeitungen des spanischen Wohnraumgesetzes 2023 zielen darauf ab, den Mietmarkt besser zu regulieren, Mieter zu schützen und stabilere Wohnungspreise zu gewährleisten. Dies spiegelt das Engagement der Koalitionsregierung für Wohnrechte und Bezahlbarkeit wider.

FAQ für Mieter

Was ist ein "angespannter" Mietmarkt?

Ein "angespannter" Mietmarkt bezieht sich auf Gebiete, in denen entweder die lokalen Haushalte mehr als 30% ihres Einkommens für Wohnkosten ausgeben oder in denen die Preise in den letzten fünf Jahren um mehr als 3% über dem CPI gestiegen sind.

Wie wird sich das neue Wohnraumgesetz auf meine Mietverlängerung auswirken?

Für 2023 bleibt die Obergrenze für die Mietvertragsverlängerung bei 2%. Im Jahr 2024 wird sie auf 3% steigen und im Jahr 2025 wird ein neuer Mietindex eingeführt, der niedrigere Raten als der aktuelle CPI vorsieht.

Kann ich meinen aktuellen Mietvertrag verlängern?

Ja, Mieter haben weiterhin die Möglichkeit, eine spezielle Verlängerung ihres aktuellen Vertrags für bis zu drei Jahre zu beantragen.

Welche Schutzmaßnahmen habe ich gegen extreme Mietsteigerungen?

Das Nationale Statistikinstitut (INE) wird bis Ende 2024 einen neuen Referenzindex definieren, um sicherzustellen, dass es keine unverhältnismäßigen Mietsteigerungen gibt.

Werden die Immobiliengebühren vom Eigentümer oder von mir getragen?

Der Eigentümer muss nun die Immobiliengebühren bei der Vermietung seiner Immobilien übernehmen.

Können Vermieter mir neue Kosten auferlegen?

Vermieter können keine neuen Kosten auferlegen, es sei denn, sie wurden zuvor vereinbart.

FAQ für Vermieter

Was definiert nun einen "großen Grundeigentümer"?

In angespannten Mietgebieten gilt, wenn Sie fünf Immobilien (statt zehn) besitzen, gelten Sie als großer Grundeigentümer. Dies gilt sowohl für Einzelpersonen als auch für juristische Personen.

Wie werden sich die neuen Obergrenzen auf die Mietpreisgestaltung in "angespannten" Gebieten auswirken?

Für private Vermieter wird die Mietpreisgestaltung auf dem vorherigen Satz mit den festgelegten Obergrenzen basieren. Für große Vermieter wird ein neuer Index, der von jeder Autonomen Region bestimmt wird, den Preis festlegen.

Was, wenn ich eine Immobilie zum ersten Mal in einem angespannten Gebiet vermiete?

Wenn die Immobilie in den letzten fünf Jahren nicht auf dem Mietmarkt war, wird die Preisgestaltung auf dem neuen Referenzindex basieren.

Gibt es Änderungen bei den Räumungsverfahren?

Ja, Räumungen erfordern nun einen festen Termin und eine feste Uhrzeit. Wenn Sie ein großer Grundeigentümer sind, gibt es spezifische Verfahren, die Sie bei Räumungen einhalten müssen.

Wie werden sich die Änderungen des Wohnraumgesetzes auf die Bestimmungen für bezahlbaren Wohnraum auswirken?

Die Flächenzuweisung für bezahlbaren Wohnraum wird erhöht. Dies ist Teil der Bemühungen zur Förderung der Entwicklung bezahlbaren Wohnraums.

Was bleibt im Wohnraumgesetz 2023 für Vermieter unverändert?

Viele Bestimmungen bleiben gleich, wie Steueranreize für kleinere Vermieter, die Förderung der Nutzung leerstehender Wohnungen und die Betonung der Bedeutung des öffentlichen Wohnungsbestands.

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